**實用：開發(fā)商不按時辦產(chǎn)權證，如何維權？

　　房屋屬于不動產(chǎn)，按《物權法》等相關法律規(guī)定，收房、入住并不代表已取得房屋所有權，取得房屋所有權的標志是在房屋土地管理部門辦理房屋所有權登記手續(xù)。

　　圍繞著辦理產(chǎn)權證也是經(jīng)常發(fā)生各種糾紛的，有的項目購房者幾個月就拿到了產(chǎn)權證，有的可能拖上一兩年，甚至****辦不了房產(chǎn)證。本文楊律師將介紹一下有關產(chǎn)權證辦理的幾個法律問題。

　　問題一：產(chǎn)權證該由誰來辦理？購房者能否自己辦理產(chǎn)權證？

　　通常來講，商品房的產(chǎn)權證是由開發(fā)商代辦的。這個在商品房買賣合同中也會有約定，當然辦理產(chǎn)權證并非開發(fā)商的單方行為，還需要購房者配合提供一些購房者的資料，如果購房者拒不配合提供，那不能辦理或延期辦理產(chǎn)權證的責任就是購房者自己的事兒了。

　　那么，購房者自己能不能辦理商品房的產(chǎn)權證？

　　理論上是可以的，但是有前提條件就是該房產(chǎn)項目已經(jīng)具備辦理了產(chǎn)權證的條件。簡單說這個條件是“住宅開發(fā)商方面在住宅竣工之后，已經(jīng)備齊竣工驗收合格證等資料到房管局辦理了整體確權手續(xù)（即開發(fā)商已拿到俗稱的整體大產(chǎn)權證）。”

　　在符合條件的情況下，開發(fā)商如配合提供相關手續(xù)，購房者自行辦理產(chǎn)權證也是可以的。但如果房產(chǎn)項目有問題，未通過驗收合格、沒辦理整個樓房的整體產(chǎn)權證，那就可能造成爛尾項目，產(chǎn)權證就很難辦理了。實用法律知識

　　問題二：開發(fā)商應該在多長時間內辦理產(chǎn)權證？

　　對于辦理房產(chǎn)證的時間問題，****人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定如下：

　　由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

　�。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

　�。ǘ�）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

　�。ㄈ�）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

　　關于辦理產(chǎn)權證的時間，簡單總結就是分以下幾種情況：

　　1、合同中有約定的辦理時間，按約定辦就行了；

　　2、合同沒有約定的，預售商品房從交付使用起90日之內辦理；

　　3、合同沒有約定的，現(xiàn)房銷售的從合同簽訂之日起90日之內辦理。

　　從現(xiàn)實來看，在《商品房買賣合同中》開發(fā)商經(jīng)常在合同中約定比90日要長的辦理房產(chǎn)證的時間，180天、270天、甚至360天都有可能，往往是因為開發(fā)商的項目可能涉及銀行抵押等問題，希望延長房產(chǎn)在開發(fā)商名下的控制時間。

　　所以，簽訂商品房買賣合同時購房者要注意看一下合同條款。因為按上述規(guī)定，對辦理產(chǎn)權證時間如果有合同中約定，哪怕比較長，從法律上看，開發(fā)商按按約定的時間辦理就不算違約。

　　問題三：開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權證怎么辦？

　　如果不能按時取得產(chǎn)權證，一般是開發(fā)商原因造成的，不管是土地、房屋涉及抵押還是項目不能完成竣工驗收，那都是開發(fā)商的責任，開發(fā)商應該承擔相應違約責任了。

　　購房者該如何追究開發(fā)商的違約責任呢？

　　追究違約責任的方式有兩種選擇：一是繼續(xù)履行合同，要求開發(fā)商承擔違約金；二是解除合同，同時要求開發(fā)商承擔違約責任。

　　1、如何確定逾期辦理產(chǎn)權證的違約金呢？

　　剛才提到的****人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條同樣有規(guī)定“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”

　　這意思很簡單：合同里約定的逾期辦證違約金標準，按約定標準賠償；如果沒有約定，可以按金融機構計收逾期貸款利息的標準計算賠償；如果能證明實際損失數(shù)額，也可以按實際損失主張。

　　不過從方便維權的角度講，楊律師建議還是盡量在簽約時明確約定比較合適的違約金標準，比如按房款的一定比例按日計算，盡量要高于銀行貸款利率。以便給開發(fā)商更大的壓力。

　　2、什么時候能解除合同，如果解除如何要求開發(fā)商承擔違約責任呢？

　　并不是開發(fā)商只要一延期辦理產(chǎn)權證，購房者就立刻擁有解除合同的權利，什么時候能解除合同，也要看合同約定和法律規(guī)定的情況。

　　****人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

　　依據(jù)上述規(guī)定，楊律師同樣建議在簽約時，對于延期辦理產(chǎn)權證多長時間可以解約、如因此解約承擔什么標準的違約責任進行明確約定。如果沒有約定，按上述規(guī)定延期一年后可主張解約賠償。

　　當然，考慮到房產(chǎn)這些年一直增值，在實際入住后，很少有購房者會選擇解約，通常會要求繼續(xù)履行，但是楊律師也要提醒購房者注意兩個問題：

　　一是如果開發(fā)商辦理不了產(chǎn)權證，應該先查清楚房產(chǎn)項目是否有嚴重問題，如果這個問題嚴重到可能根本辦理不了產(chǎn)權證的程度，那早提出解約可能得到賠償?shù)臋C會還大一些。

　　二是開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權證，如果交涉無果或長期沒有進展，購房者即使不選擇解約，也可以及時起訴要求開發(fā)商承擔延期的違約責任。不要把事情拖個幾年，那樣的話，將來即使想主張相關違約責任，也可能會涉及到時效超過的風險。